Современные взаимоотношения налогоплательщиков и фискальных органов по поводу уплаты платы за землю свидетельствуют, что практика взимания данного платежа пошла намного дальше, чем его правовое регулирование.
Напомним только, к примеру, заключение субъектами хозяйствования разного рода временных соглашений об уплате за фактическое пользование земельным участком, которые не являются правоустанавливающими документами согласно закону, но широко используются как основание для уплаты платы за землю в бюджет во избежание претензий со стороны контролирующих органов.
В данном контексте, как говорится, достигается призрачный компромисс по принципу «волки сыты и овцы целы». Хотя проблему использования земельных участков без правовых оснований это не решает

В первую очередь обращаем внимание: арендная плата за земельные участки (далее — арендная плата) имеет «двойную природу». С одной стороны, основанием для начисления арендной платы является договор аренды земельного участка. С другой — арендная плата — это по сути один из налогов, а следовательно, его взимание происходит с учетом норм НКУ. Именно такая двойная природа приводит к возникновению многочисленных спорных вопросов, один из которых — уплата арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Итак, сейчас речь идет о достаточно «ординарной» ситуации.

Субъект хозяйствования заключил договор аренды земельного участка. Срок действия данного договора истек. Но этот субъект продолжает пользоваться земельным участком, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности. Как следствие — арендная плата за земельный участок пользователем земельного участка не уплачивается.

Настало время «Ч» — налоговая проверка, и с ней начисление субъекту хозяйствования арендной платы. Вероятные фактические выводы налоговой проверки следующие:

  • окончание договора аренды не является основанием для прекращения уплаты арендной платы;
  • если субъект хозяйствования продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды такой плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

Более того, переход к другому лицу права собственности на недвижимость, расположенную на арендованном участке, — также сам по себе не является основанием прекращения уплаты арендной платы.

Итак, прав ли фискальный орган? «Выкидывать ли белый флаг» или же целесообразно обжаловать налоговое уведомление-решение о доначислении? Данные вопросы нуждаются во взвешенной профессиональной оценке.

Прежде всего вспомним, что по этому поводу прописано в НКУ. Согласно п. 288.1 НКУ, основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды данного земельного участка. С учетом этого логично следует вывод: арендную плату необходимо вносить только в период действия данного договора.

Однако, с другой стороны, в ст. 287 НКУ, определяющей срок уплаты платы за землю (в т.ч. арендной платы), указано: в случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком плата за землю уплачивается за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

Итак, две вышеуказанные нормы не дают четкого представления относительно порядка начисления арендной уплаты по истечении срока действия договора аренды земельного участка, поскольку явно противоречат друг другу. Вместе с тем это является основанием для фискального разъяснения ситуации налоговиками.

К примеру, в подкатегории 112.01 системы «ЗІР» ГФСУ делает следующий вывод:

«...если плательщик продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора аренды и не получил письменного возражения от арендодателя относительно использования земельного участка, то до возобновления действия договора аренды данный плательщик будет уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли».

Что же, вполне ожидаемый вывод. Но давайте посмотрим, что по этому поводу говорят суды.

Сразу же отметим, что судебная практика на данный момент неоднозначна.

Так, в постановлении от 06.07.2018 г. по делу № 804/214/18 Днепропетровский апелляционный административный суд поддержал позицию фискального органа: на законодательном уровне основополагающим для установления обязанности лица уплачивать арендную плату за земельный участок является факт пребывания данного земельного участка в пользовании указанного лица. Акцент сделан на том, что плательщиком по истечении срока действия договора аренды земельный участок не возвращен по акту приемки-передачи.

Для нормативного обоснования судом применены среди прочего предписания из ч. 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 г. № 161-XIV (далее Закон № 161), согласно которым установлено правило: в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по окончании срока действия договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца по окончании срока действия договора письма-уведомления арендодателя о возражении в возобновлении договора аренды земли, данный договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

В качестве вывода — до возобновления действия договора аренды такой плательщик является землепользователем, а следовательно, должен уплачивать арендную плату в соответствии с условиями предыдущего договора аренды земли.

И все же есть основания для критического анализа обязательности уплаты арендной платы по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

Прежде всего невозможно опровергнуть «договорную природу» арендной платы и, как следствие, целесообразно обратить внимание на практику хозяйственного судопроизводства относительно возобновления договоров аренды земельных участков.

Так, согласно выводам судебных инстанций для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч. 6 ст. 33 Закона № 161, необходимо наличие следующих юридических фактов:

  • арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;
  • до истечения срока действия договора он уведомил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок;
  • к письму-уведомлению арендатор приобщил проект дополнительного соглашения, продолжает пользоваться выделенным земельным участком;
  • арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды (постановление Верховного Суда от 27.06.2018 г. по делу № 594/284/17).

Следовательно, по сути, если пользователь земельного участка не совершал вышеуказанных действий, направленных на возобновление договора аренды, то говорить о том, что он продолжает быть арендатором земельного участка по окончании срока действия договора аренды невозможно. При этом автоматически действие договора аренды земельного участка не продлевается. А если отсутствует возобновление договора аренды, то нет и обязанности уплаты арендной платы пользователем! Данную позицию фактически поддержал и Киевский апелляционный административный суд в постановлении от 08.05.2018 г. по делу № 826/10236/17).

Справедливости ради стоит отметить: вопросы относительно обязательности уплаты арендной платы требуют выяснения конкретных деталей, которые целесообразно учесть и оценить при решении налогового спора, — начиная непосредственно из содержания положений договора аренды земельного участка и заканчивая, в частности, перепиской с органами Государственного кадастра Украины или органами местного самоуправления.

Положения законодательства, принятые судебные решения и собственный опыт дают нам основания рассчитывать на то, что Верховный Суд в данном вопросе может принять сторону налогоплательщиков. Однако очевидно, что сейчас пользователям земельных участков без правоустанавливающих документов в случае неуплаты арендной платы нужно быть готовыми к судебному обжалованию решений налоговых органов.

Мария ЗОЛОТАРЕВА,

руководитель практики налогового и таможенного права
АО «Вдовичен та партнери», адвокат, к.ю.н.