Многие совладельцы многоквартирных домов при выборе способа управления последними отдают предпочтение привлечению управляющих компаний. Однако нередко случается так, что качество услуг, предоставляемых управляющим, не соответствует заявленному. Или услуги качественные, но нашлась компания, которая готова сотрудничать на более выгодных для совладельцев условиях. Либо же, скажем, совладельцы приняли решение о создании ОСМД, и в услугах управляющего уже не нуждаются. Словом, вариантов немало. Однако во всех случаях возникает единственный вопрос: как расторгнуть договор с управляющим?

Прежде всего следует помнить: в общем случае договор с управляющим заключается сроком на год. В то же время если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на следующий однолетний срок (ч. 6 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII, далееЗакон № 417).

Таким образом, если до истечения очередного года, в течение которого действует договор с управляющей компанией (или ФЛП, которое предоставляет услуги по управлению многоквартирным домом), осталось немного времени, советуем позаботиться о заблаговременном (за месяц до истечения однолетнего срока) предупреждении управляющего о прекращении договорных отношений, и немного подождать.

Однако, как быть, если договор только недавно заключен или же совладельцы забыли о сроке для своевременного предупреждения управляющего о прекращении действия заключенного с ним соглашения?

Чтобы ответить на данный вопрос, обратимся к положениям гражданского законодательства.

В общем случае согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далееГКУ) расторжение договора допускается только по соглашению сторон. Однако полагаться на то, что управляющий добровольно согласится на прекращение договорных отношений мы бы, по определенным причинам, не советовали.

Вместе с тем вышеупомянутой ч. 1 ст. 651 ГКУ установлено, что альтернативный (иной, нежели по соглашению сторон) способ расторгнуть договор может быть предусмотрен договором или законом.

По своей сути, услуги по управлению многоквартирным домом подпадают под определение жилищно-коммунальных.

На заметку

Жилищно-коммунальные услуги — результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, зданиях и сооружениях, комплексах зданий и сооружений в соответствии с нормативами, нормами, стандартами, порядками и правилами (ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875 IV (далее — Закон № 1875)).

Да и в п. 4 Правил управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г. № 13, прямо говорится об отнесении услуг по управлению к жилищно-коммунальным.

Следовательно, на услуги, предоставляемые управляющей компанией, распространяет свое действие Закон № 1875.

Согласно же ч. 6 ст. 26 Закона № 1875, в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя/производителя потребитель вправе расторгнуть договор в порядке, установленном законом.

На первый взгляд, казалось бы, из приведенной нормы можно сделать вывод о том, что совладельцы, заключившие договор с управляющим, вправе инициировать его расторжение без объективных на то причин (по сути, достаточно формально проголосовать на общем собрании за решение об отказе от использования услуг по управлению домом).

Однако следует учитывать предостережение: «в порядке, установленном законом». Поскольку Закон № 1875 ответ на вопрос — о каком именно порядке говорится? — не содержит, давайте вернемся к общим положениям ГКУ.

Соглашение с управляющим является договором о предоставлении услуг, а ч. 1 ст. 907 ГКУ установлено, что порядок и последствия расторжения данных договоров определяются договоренностью сторон или законом.

А так как мы уже выяснили, что Закон № 1875 специальных указаний касательно порядка расторжения договора по инициативе потребителей жилищно-коммунальных услуг не содержит, совладельцам остается ориентироваться на положения договора с управляющим.

Руководствуясь ч. 3 ст. 11 Закона № 417, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины. Сегодня действующим является Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далееТиповой договор), который изложен в постановлении Правительства от 20.05.2009 г. № 484.

Так, пп. 8 п. 9 Типового договора предусмотрено право заказчика инициировать расторжение договора с управляющим в случаях и на условиях, предусмотренных в нем.

Относительно условий расторжения договора, то, вероятно, имеется в виду пп. 8 п. 8 Типового договора, согласно которому заказчик (то есть совладельцы) в случае инициирования расторжения договора должен письменно уведомить управляющего не позднее чем за месяц до предложенной даты.

Что же касается случаев, в которых соглашение с управляющим может быть расторгнуто по желанию совладельцев, то тут самое время обратиться к п. 22 Типового договора. Учитывая последний, напрашивается вывод, что договор с управляющей компанией по инициативе заказчика услуг может быть расторгнут, в частности, в случае:

  • составления отрицательного акта оценки технического состояния объекта по результатам контроля за качеством предоставляемых управляющим услуг;
  • получения отрицательных результатов опроса (анкетирование) жителей объекта, а также владельцев (совладельцев) отдельных помещений объекта, которые в нем не проживают, относительно качества предоставляемых управляющим услуг;
  • получения отрицательных результатов обследования технического состояния объекта.

То есть, как видим, все сводится к тому, что совладельцы могут обратиться к управляющему с уведомлением о расторжении договора только в том случае, если услуги, предоставляемые по соответствующему договору, будут ненадлежащего качества.

В то же время заметьте: и обследование технического состояния дома, и опрос совладельцев должны осуществляться с участием специальной комиссии, которая состоит на одну треть из представителей управляющего (п. 1 Порядка обследования технического состояния объекта, утвержденного постановлением Кабмина от 20.05.2009 г. № 484). Поэтому не исключено, что для того, чтобы доказать плохое качество услуг по управлению домом, придется еще приложить усилия.

Таким образом, хотя в ч. 6 ст. 26 Закона № 1875 и говорится о возможности совладельцев отказаться от услуг по управлению домом в одностороннем порядке, однако в случае, если договор с управляющим неоспоримо соответствует Типовому договору, с реализацией данного права на практике могут возникнуть трудности.

Конечно, при желании расторгнуть договор с управляющим однозначно стоит попытаться аргументировать соответствующее право ссылкой на только что упомянутую норму. Но, учитывая вышеизложенное, нужно быть готовым получить от представителей управляющей компании отказ.

Итак, советуем еще на этапе заключения соглашения с управляющим дополнять прописанный Типовым договором перечень оснований для прекращения договорных отношений, предусматривая возможность совладельцев отказаться от услуг управляющего в одностороннем порядке, без объективных на то предпосылок (безусловно, с заблаговременным предупреждением управляющего).

Напоследок стоит сказать о следующем. В случае если услуги, которые предоставляются управляющим, очень низкого качества, а расторгнуть договор управляющий не согласен (например, через своих представителей препятствует при проведении технического осмотра дома с целью фиксирования доказательств его ненадлежащего содержания), у совладельцев остается право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор на основании существенного нарушения его условий управляющим (ч. 2 ст. 651 ГКУ).

Однако перед этим следует заручиться доказательствами того, что управляющий исполняет обусловленные обязанности ненадлежащим образом, а также обеспечить документальное подтверждение отказа управляющего от расторжения договорных отношений в добровольном порядке.