С целью проведения заседаний правления, а также приемных дней председателя правления ОСМД на общем собрании совладельцев было принято решение арендовать однокомнатную квартиру, расположенную на первом этаже дома. Правомерно ли такое решение и что при этом необходимо учесть?

Принимая решение об аренде квартиры под офис ОСМД, у осторожных совладельцев могут возникнуть два вопроса:

  • правомерно ли обустраивать офис в жилом помещении?
  • не будут ли считаться расходы на аренду помещения нецелевым использованием средств ОСМД как неприбыльной организацией?

Итак, давайте начнем с ответов именно на них.

О возможности использовать квартиру под офис. Хотя такая практика и не в полной мере согласуется с законодательством, однако реальных негативных последствий для ОСМД, скорее всего, это не повлечет. Объясняем.

Так, согласно ч. 2 ст. 813 Гражданского кодекса Украины (далееГКУ), если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.

Кроме того, ч. 1 ст. 10 Жилищного кодекса УССР (далееЖК УССР) установлено, что граждане обязаны, в частности, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

В то же время со ст. 6 ЖК УССР следует, что жилые помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

Впрочем, хотя приведенные нормы и не предусматривают возможности обустроить офис в квартиры, однако и прямого запрета на это не содержат.

Единственное прямое ограничение, которое находим в законодательстве по этому вопросу, касается невозможности осуществления в квартирах хозяйственной деятельности промышленного характера (ч. 1 ст. 383 ГКУ, ст. 6 ЖК УССР; п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № 572).

Учитывая это, Госкомпредпринимательства в свое время в письме от 31.07.2007 г. № 5620 отмечало, что граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят вреда окружающей среде, не нарушают прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, — могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Да и судебные решения по этому вопросу положительные. Так, например, Апелляционный суд г. Киева при вынесении решения от 12.02.2013 г. по делу № 22-ц/796/2217/2013 отказал в удовлетворении иска о владельце квартиры, использовавшем ее под офис, подчеркнув, что действующее законодательство запрещает использование жилья только для промышленного производства, и отметил, что истец не представил доказательства в подтверждение причинной связи между нарушением общественного порядка в подъезде дома, нарушением благоустройства территории и использованием ответчиком квартиры не по назначению, а также доказательства в подтверждение того, что нарушение общественного порядка осуществляется именно посетителями квартиры, в которой оборудован офис.

Кроме того, что немаловажно, инициаторами споров по подобным вопросам, как показывает судебная практика, традиционно выступают ЖЭКи. Следовательно, если в доме создано ОСМД, и именно оно управляет общим имуществом совладельцев, ЖЭКи к такому дому не должны иметь никакого отношения.

О возможности признания расходов на аренду квартиры нецелевым использованием денежных средств. Мы считаем, что подобных рисков нет. Ведь расходы на аренду офиса являются не роскошью, а необходимостью для обеспечения возможности ОСМД выполнять свои прямые функции.

Так, соответствующие расходы должны учитываться на счете 92 как административные, а по итогам отчетного периода попасть в строку 2.3 Отчета об использовании доходов (прибылей) неприбыльной организации, утвержденного приказом Минфина от 17.06.2016 г. № 553 (в редакции приказа от 28.04.2017 г. № 469), — как стоимость денежных средств, использованных (переданных) для финансирования расходов на содержание неприбыльной организации, реализации цели (целей, задач) и направлений деятельности, определенных ее учредительными документами.

Правда, если в действительности арендованное помещение будет использоваться только несколько дней в месяц, советуем рассматривать вариант посуточной аренды. Что же касается документации ОСМД, то ее может хранить у себя председатель правления на основании договора хранения (глава 66 ГКУ): специально арендовать для этих целей помещение нет смысла.

Итак, ключевые вопросы выяснили. Но давайте остановимся еще на нескольких нюансах.

О размере арендной платы. Договор аренды по умолчанию является возмездным: как предусмотрено ч. 1 ст. 820 ГКУ, по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Подтверждает это и общая норма об отношениях аренды, закрепленная в ст. 762 ГКУ. Согласно последней, даже если размер арендной платы не установлен договором, последняя все равно должна взиматься — с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Вместе с тем заметим: постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253 утверждена Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц (далееМетодика № 1253). Руководствуясь последней, органам местного самоуправления сел, поселков, городов, на территории которых расположено недвижимое имущество, предоставляемое в аренду, рекомендуется определять минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м общей площади такого имущества.

О налогообложении дохода в виде арендной платы. Нормативное регулирование размера арендной платы (речь идет об утверждении Методики № 1253) напрямую связано с тем, что сумма арендной платы включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица — арендодателя (на основании пп. 164.2.2 НКУ), и подлежит обложению НДФЛ и военным сбором. Порядок и особенности налогообложения доходов от предоставления имущества в аренду предусмотрены п. 170.1 НКУ.

В частности, как следует из пп. 170.1.2 НКУ, налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя (физлица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность по предоставлению недвижимости в аренду) при начислении дохода от предоставления в аренду помещений является арендатор (в нашем случае — ОСМД).

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа (определенного на основании Методики № 1253) за полный или неполный месяц аренды.

Доходы, указанные в виде арендной платы, облагаются ОСМД при их начислении (выплате):

  • НДФЛ — по ставке 18%;
  • военным сбором — по ставке 1,5%.

Соответствующие налоги удерживаются из суммы арендной платы, начисленной ОСМД к выплате физлицу-арендодателю.

Налоги уплачиваются (перечисляются) в бюджет при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом. Банки принимают платежные документы на выплату дохода только при условии одновременного представления расчетного документа на перечисление данного налога в бюджет (пп. 168.1.2 ст. 168 НКУ).

Если же налогооблагаемый доход предоставляется в неденежной форме или выплачивается наличными из кассы ОСМД, налог уплачивается (перечисляется) в бюджет в течение 3-х банковских дней со дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления) (пп. 168.1.4 НКУ).

Кроме того, сумму выплачиваемого дохода в виде арендной платы ОСМД должно ежеквартально отражать в Налоговом расчете сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу физических лиц, и сумм удержанного с них налога (форма № 1ДФ), под признаком дохода «106».

Единый взнос на общеобязательное государственное социальное страхование на сумму арендной платы, выплаченной в пользу физического лица по договору аренды недвижимого имущества, не начисляется.

На информационном портале для сособственников многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.